5 praktische tips om jouw zzp hypotheek tot een succes te maken
Over de afgelopen jaren ontvingen we bij de ondernemershypotheekdesk van FinaForte duizenden hypotheekaanvragen van ondernemers. Uit deze vele contacten en gesprekken hebben we een inventarisatie gemaakt van de meest voorkomende vragen en uitdagingen.
Indien je dit stappenplan volgt zal jouw zzp hypotheek sneller rondkomen, hoger uitvallen, tot betere voorwaarden leiden.
Stap 1 – een goede presentatie is het halve werk
Je wilt een zzp hypotheek aanvragen en moet dus inzicht verschaffen in de financiële positie van jouw bedrijf. Dit is reeds mogelijk nadat je 12 maanden onderweg bent als zzp’er. Jouw winst resultaat bestaat uit jouw omzet ex btw te verminderen met jouw bedrijfskosten. Dat is een simpel kunstje waarbij excel een prima uitkomst biedt. Bedenk dat de betrouwbaarheid van jouw omzet en cijfers mee helpt t.a.v. een positieve afweging door een hypotheek fiatteur. Zal het uitmaken of je een excel overzicht uit print of een jaarrapport opgemaakt door een boekhouder kunt aanleveren? Banken vragen vaak tenminste een jaarrekening welke is opgemaakt door een extern bedrijf.
Je komt dan dus al snel uit bij een accountant of boekhouder. Bedenk dat een jaarrapport niet alleen bestaat uit een winst & verlies rekening maar ook een balans (activa en passiva zijde). Onze ervaring is derhalve dat het overleggen van jaarcijfers welke zijn opgemaakt door een boekhouder of accountant sneller leid tot een positief oordeel op een hypotheekaanvraag!
Naast een jaarrapport dient er altijd een kopie van een aangifte inkomstenbelasting (ib aangifte) te worden overgelegd. De gegevens uit de ib aangifte dienen overeen te komen met die uit het jaarrapport. Dit is helaas niet altijd het geval en lijdt zeker tot vertraging van een hypotheekaanvraag.
Stap 2 – belasting optimalisatie vs winst optimalisatie
Belastingoptimalisatie is een vreemd woord. Wat hiermee wordt bedoeld is dat een boekhouder in de meeste gevallen maximale inspanningen zal verrichten om de betaling van belastingen zo laag mogelijk te laten doen uitpakken. Niemand is immers een grote fan van het betalen van belasting.
Indien je dus de boekhouding binnen de regels laat uitwerken naar een zo laag mogelijke belastbare winst dan heeft dat gevolgen voor de maximale leencapaciteit voor een hypotheek.
Als globaal uitgangspunt kun je aanhouden dat iedere € 1.000,- die je meer of minder aan winst hebt gemaakt lijdt tot een € 5.000,- hogere of lagere hypotheek.
De belasting die je betaalt over de top van jouw belastbare inkomen bedraagt 42 of 52%. Je bespaart dan dus € 420,- of € 520,-, maar moet vervolgens wel € 5.000,- meer eigen geld inleggen bij de aankoop van een woning of voor dat bedrag goedkoper kopen.
Ons advies luidt: indien je in de aankomende jaren een woning wilt kopen en een zzp hypotheek wilt afsluiten, wees je er dan van bewust dat je een goede afweging moet maken van extra investeringen, versnelde afschrijvingen en/of overige belasting besparende uitgaven die de winst drukken vs een zo hoog mogelijke winst ten gunste van een hogere leencapaciteit.
Stap 3 – CV/prognose/bedrijfsprofiel/website
Geef jouw jaarcijfers aan een willekeurig persoon en vraag wat deze over jou en jouw bedrijf kan vertellen. Grote kans dat dit beeld niet geheel overeenkomt met jouw eigen beeld en of praktijk. Schep dus context en beeldvorming bij jou en jouw bedrijf.
Een cv en jouw inkomen uit de laatste twee vorige jaren geven beeld bij jouw positie in de maatschappij en verdiencapaciteit. Een prognose over het aankomende jaar met een onderbouwing van jouw opdrachten, omzet, offertes en activiteiten geeft een goed beeld van de trend welke uit jouw winst resultaten herleid kan worden. Met een bedrijfsprofiel op linkedIn of een bedrijfspresentatie kun je zelf in één keer de juiste beeldvorming geven omtrent jouw bedrijf en diensten. Een hypotheek verstrekker koppelt deze info aan de branche gegevens om te kunnen duiden hoe jij het doet ten opzichte van de branche. Het beschikken over een professionele website geeft de snelste presentatie van jou, jouw bedrijf en of diensten. Dit kan goed van pas komen om jouw omzet en winst te koppelen aan jouw diensten branche en potentieel.
Stap 4 – Breng zelf alvast alle kosten koper in beeld
Je kunt anno 2017 101% lenen van de marktwaarde van een woning. De werkelijke kosten koper kunnen wel oplopen tot 5 of 6%. Een goede kosten begroting helpt mee om sneller inzicht te krijgen in alle kosten en de daarbij benodigde inbreng uit eigen vermogen. Is het nog nodig om achter betalingen aan te gaan? Heb je reeds voldoende liquide buffer opgebouwd om en in privé de uitgave te kunnen doen om de kosten koper te betalen en ook voldoende buffer aan te houden voor het betalen van bestaande zakelijke verplichtingen?
Stap 5 – Digibeet
di·gi·beet (de; m,v; meervoud: digibeten) 1. iemand die niets van computers weet.
Wist je dat een hypotheek aanvraag anno 2017 volledig digitaal plaatsvind. Veel ondernemers lopen echter nog steeds met papieren boekhouding en stukken rond te zeulen.
Jouw jaarcijfers, belastingaangifte, bankafschriften en alle overige stukken die een hypotheekbank wenst te ontvangen ter beoordeling dienen digitaal in pdf formaat te worden aangeleverd.
Leg dus ter voorbereiding een digitaal dossier aan met in goede kwaliteit gescande stukken. Zo kun je deze in rap tempo aanleveren bij jouw adviseur. Dit bespaart tijd in het aanvraag proces!
